林潭委员：

您提出的关于加强我市住宅小区物业管理的建议的提案收悉，现答复如下：

住宅小区物业管理是保障居民生活质量、维护社区和谐稳定的重要环节，直接关系居民的幸福感与社区可持续发展。近年来，随着城市化进程的加速，住宅小区物业管理在城市生活中扮演越来越重要的角色，人们对物业服务品质也有了更高的期待。您指出的问题，反映出当前我市物业管理工作，还存在机制不健全、监管不到位、服务不规范的问题，服务水平与广大业主的期盼还有一定差距。我们对您的建议进行了认真研究，您的建议对加强和改进我市物业管理工作、提升物业服务水平具有很强的指导作用。我们将根据您的建议，具体抓好以下工作：

一、持续强化物业服务行业监管力度

坚持问题导向，强化政策引导，突出常态长效，不断规范物业服务企业经营服务行为，提升物业服务质效。一是加强物业管理制度建设。研究制定《关于建立南通市住宅小区物业管理执法联动机制的意见》《关于规范南通市住宅物业公共收益管理的指导意见》《关于贯彻实施〈南通市住宅物业管理条例〉的若干规定》等文件，进一步明确细化执法联动、公共收益监管、首次业主大会会议筹备经费的缴存、物业服务第三方评估、物业管理招标投标等内容，为行业监管提供有效制度支撑。二是深入开展物业管理领域突出问题专项整治工作。及时制定整治工作方案，组织各县（市、区）物业主管部门召开专题推进会，以此次整治工作为契机，围绕小区物业服务履约、专项维修资金使用、共有部分收益管理、行业监管责任落实，治痛点、破难点，推动物业服务行业健康有序发展。专项整治以来，全市共检查小区1272个，问题整改率超过90%。三是持续深化“421”常态检查。持续组织开展物业管理小区环境维护和电梯、消防安全“421”常态检查，累计检查28个批次，对检查中发现问题较多、后期落实整改不到位的企业，予以约谈，督促物业服务企业依据法律法规和合同约定提供物业服务。四是开展“阳光小区”建设。因地制宜建立智慧物业信息化平台，组织开展公共收益、物业服务信息“双晒”行动，规范公共收益管理，督促物业服务企业依法落实公开公示制度。目前市物管中心“房屋维修资金”掌上平台、启东智慧物业平台和开发区“能达家园”小程序均已上线，惠及1000多个小区，业主可通过绑定房屋信息，进行线上投票表决、查询维修资金、公共收益等信息。

二、积极探索质价相符的物业管理模式

按照质价相符的原则，针对不同类型的物业管理区域，采用不同的物业管理模式，积极回应不同物业群体对物业管理品质的不同期待。一是市场调节价模式。对于符合非普通住宅条件的别墅、高品质住房等，鼓励物业服务企业在提供高等级物业服务的基础上，额外提供个性化、定制化、菜单式增值物业服务，让业主在付出高价的同时，真正享受到高品质的物业服务。二是政府指导价模式。对于普通住宅，业主大会可根据需要，按照《南通市市区物业服务收费管理实施细则》选择适合等级的物业服务。以老小区改造为契机，对引入市场化物业服务企业有较强意愿的老旧小区，属地主管部门、街道、社区及时介入，为小区引入物业服务企业，指导其选择相应等级的物业服务，推动老旧小区的市场化物业管理。三是小区多元共治模式。对引入物业服务企业意愿不强的老旧小区，积极探索小区多元共治模式，通过“党建引领、公益为民、治理融洽、专业外包”的方式，成立民办非企业性质组织“物业服务社”，统筹社区范围内物业管理工作，将多个小区绿化管护、水电维修、管网疏通等专业服务事项统一打包团购服务，以最小成本为居民争取最大利益。四是建立物业服务第三方评估制度。业主委员会、业主大会等可委托专业机构对物业服务标准和费用测算、物业服务质量和共有部分管理状况、物业承接（交接）查验等进行评估，促进物业服务实现质价相符。

三、不断规范住宅小区自治组织建设运行

充分发挥党建引领在自治组织建设运行中的作用，推动党支部建在小区项目上，“红细胞”注入业委会，不断提高住宅小区业主委员会覆盖率，坚持条件具备一个、筹备组建一个的原则，积极协助住宅小区业主委员会成立，指导推动业主委员会高运行。一是严把选人入口关。鼓励和支持业主中的中共党员、人大代表、政协委员等参与选举，积极吸纳有热情、懂法律、会管理的业主代表参与小区自治。二是强化过程指导。各级物业管理主管部门按照物业管理相关法律法规要求，做好召开业主大会及选举业主委员会的政策法规指导和宣贯工作，引导通过法定程序选举出公道正派且在业主中有威信的业主委员会成员。三是适时组建物业管理委员会。对短期内确实无法成立业主大会和业主委员会的小区，积极推动成立由业主代表、街道（镇）、公安派出所等派员组成的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。四是加大业委会工作信息公开力度。落实经费使用、公示、审计制度，定期向业主公开住宅专项维修资金、公共收益收支等情况，推动业委会工作透明化。五是加强街道、社区对业委会工作日常指导和监督。构建“街办+社区+业委会+物业企业”共治模式，定期组织业主委员会培训，物业服务企业解聘选聘、公共设施设备维修改造等涉及业主切身利益的重大事项，提前向街道、社区报告。

四、优化住宅小区物业管理投诉执法机制

充分发挥住建、发改、市监、城管等相关部门的监管职能，落实属地镇街违法违规行为防控主体责任，依托网格化社会治理模式，各单位协调联动，不断共同提升物业执法效能。一是成立工作专班。联合发改、公安、资规、生态环境、城管、市场监管和消防救援支队，组建物业管理突出问题专项整治工作专班，进一步明确各方职责，提高服务和管理效能，形成整治合力，及时解决群众诉求，维护群众合法权益。二是畅通投诉渠道。在小区显著位置设立综合执法公示牌，公布住建、公安、生态环境、城管、市场监管和消防救援等相关部门的职责、联系人、联系方式和受理范围，畅通投诉渠道。三是推行“吹哨”机制。加大对基层及物业从业人员培训力度，确保熟悉相关政策法规，准确掌握各类违法违规行为具体内容及对应执法主体，切实履行对管理区域内违法违规行为的巡查发现、劝阻和报告责任，积极配合相关执法部门开展违法违规行为的查处工作。四是加强执法联动。各部门接到居民举报、“吹哨”通知后，根据问题情况派遣具备相应专业能力的工作人员前往处置。对需要联合执法的，应先派员赶赴现场，同时通知相关部门派员进行会商。对存在的争议，按照“谁主管谁牵头、谁为主谁牵头”的原则进行多方会商。

五、广泛开展物业管理政策法规宣传培训

通过开展形式多样的法治宣传培训活动，增强物业服务企业依法管理的服务意识，提升业主依法行使自身职权的能力。一是定期组织线下普法活动。结合普法月、城管进社区等工作，联合物业服务企业在小区主要出入口、宣传栏等处宣讲物业管理法律知识，发放物业管理、房屋安全等宣传册，倡导文明生活方式，改变毁绿种菜、饲养家禽、私拉乱接、乱堆杂物、侵占消防通道等陋习，引导小区居民支持、监督、参与小区违法违规行为整治，形成人人爱护小区、人人抵制违法违规行为的良好氛围。二是开展多种形式的线上宣传。加强各类媒体宣传，采取主流新闻媒体系列跟踪报道、个案重点报道等形式，结合企业公众号、视频号、微信群等形式持续推送报道，广泛宣传物业企业服务内容、服务成效、正面事迹，强化小区居民城市生活和物业消费观念，引导居民逐步树立“花钱买服务”的意识。三是强化物业管理队伍业务指导培训。组织各地物业管理主管部门加大对镇街、社区、物业企业等一线物业管理工作人员的业务培训指导，不断提高其业务素养。充分发挥各级物业管理协会作用，组织开展年度行业职业技能培训和竞赛。推动物业服务企业完善人才培养机制，通过组织企业高层、项目经理、消防和房屋维修等从业人员岗位技能培训，打造一批优质高效的物业服务专业团队。

最后，再次感谢您对我市物业管理工作的关心和支持。

南通市住房和城乡建设局

2025年9月8日