当前，在一些成立了业主委员会的小区中，业主与物业管理公司之间矛盾不断，有的甚至发生“对立”，使小区管理陷入困境和混乱之中。因此，重视加强业主委员会的建设，有效发挥业主委员会的作用，已成为街道、社区必须认真思考的一个问题。

一、现有法律法规赋予业主委员会的职能

业主委员会作为业主与物业管理公司之间联系的桥梁，负有召集业主大会、组织业委会换届选举、与物业管理公司签订服务合同、监督业主公约实施、配合办事处或居委会进行社区管理、了解业主意见和建议等职责。

住建部《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》（[2009]年274号）第三十五条规定，业主委员会履行以下职责：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。

二、当前业委会建设和职能作用发挥方面存在的问题

一是业委会成员年龄偏大。业委会主要由退休的老干部、老工人、在职教师、企业干部、政府机关工作人员组成。相对而言，老小区的业主委员会成员年龄偏大，以退休人员为主；而在较新的小区，业委会成员中在职人员与退休人员数量相当。

二是业委会成员能力不足。业委会成员对《江苏省物业管理条例》、《物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《住房专项维修资金审批流程》等相关法律法规不熟悉，致使依法履职能力不足，物业管理工作的能力和水平有待提高。

三是业委会组建率较低。以崇川区为例，全区共有住宅小区522个，其中物管小区191个（163个商品房小区、28个拆迁安置小区），街道管理小区208个（188个商品房小区、20个拆迁安置小区），业主自治小区66个。2009年至2015年1月，共有106个小区的业委会（含首届、换届）备案。

四是对业委会指导监管难到位。在法律层面上居委会、街道办事处以及物业主管部门对业委会监督行为定义笼统，没有明确具体的行政处罚权利，缺乏有效监管。

五是业委会经费不能保障。业委会日常的工作经费没有明确的规定，开展有关工作主要是承担业务，有些必要的费用没有出处，工作难以开展。

三、关于加强对业委会建设和监管的建议

1、街道、社区加强对业主委员会建设工作的指导与监督，积极帮助各小区成立业委会，依法加强自身管理。

2、针对业委会开展法律法规和业务知识培训，提高对物业管理规定的认识和水平，提升履职能力。

3、在具备成立业委会条件的小区或者在业委会换届选举时严格候选人准入制，区职能部门、街道、社区加强指导和监督，尽可能把乐于奉献、有一定业余时间、履职能力强、积极缴纳物业费、精力充沛的业主作为业委会成员候选人，注意业委会成员年龄层次的合理性。

4、推行物业公司、社区居委会、业主委员会“三位一体”建设，优化各方资源，形成合力，共同管理小区。

5、业委会用房和业委会建设经费要有保障。业委会用房应当按照配置物业服务用房比例确定，建议按照建筑面积20至40平方米配置。业主大会、业主委员会工作经费可以由全体业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，业委会应当定期在物业管理区域内进行公告，接受业主监督。

6、建立奖惩机制，设立专项奖励基金。评选年度优秀业委会，进行通报表扬，并颁发证书和奖金；对于不作为、工作差的业委会，扣减监管街道物管考核分，限制业委会的工作权利。

7、加强舆论宣传和引导，提高大家对业委会作用的认识，增强业主参与小区公共事务决策的积极性，探索业委会管理和建设的新路径。

赵永南委员：

您提出的《关于重视加强业主委员会的建设的建议》收悉，现答复如下：

我区历来高度重视业委会建设工作，2013年10月，崇川区成立物业管理中心，承接市房管局下放的业委会建设职能，进行备案审批和指导监督。近两年来，区物业管理中心不断加强培训，采取集中授课或跟班学习的形式，提升全区物管干部队伍水平，加强业委会建设。

2013年以来，我区推行业委会、物业公司、社区居委会三位一体建设，明确了三方职责，定期开展联席会议制度，三方共同协商物业管理难题，满足群众基本诉求。今年，我区又成立了长效办，区住建局联合长效办对全区100个老旧小区和安置小区的组织建设、六乱问题整治、配套建设等方面制定了详细的计划。

目前，区物业管理中心安排专人负责业委会建设，定期到街道对业委会的职能等方面常识和法律法规进行宣讲，指导街道、社区依法换届和成立。下一步，我们将进一步加强专职队伍建设，尽可能专职专用，按照国家住建部《业主大会指导规则》、《江苏省物业管理条例》，更好地指导街道和社区业委会建设工作。区住建部门还将就业委会激励机制、建立交叉任职机制以及在职机关干部挂职机制进行积极探索。

再次感谢您对我区城市建设工作的关心和支持！

崇川区人民政府办公室

2015年6月29日

赵永南委员：

您提出《关于重视加快业主委员会的建设的建议》收悉，感谢您对物业管理工作的关心，现答复如下：

诚如您所言，在一些已成立业主委员会的小区中，由于业主委员会职能未得到有效发挥，致使部分小区物业管理存在一些问题。因此，重视加强业主委员会的建设，有效发挥业主委员会的作用，已成为物业管理工作的一个重要组成部分。

我区高度重视业主委员会建设工作，全力推进业主委员会、居委会、物业公司“三位一体”的管理模式，促进小区在基层党组织主导下，建立起平等畅通的对话平台和合理有效的监督机制，引导和规范业主正确维护自身权益，规范物业管理决策过程。在此模式下，一些正常运行的业主委员会能主动接受小区所在街道、居委会的管理，定期参加社区党组织、居委会主导的联席会议。在会上，业委会将收集到的建议、要求向物业公司进行通报。物业公司针对业委会提出建议、要求，逐一进行回应。对于合理的，一并会商落实方案；无法立即解决的，说明具体理由及原因；对存在的分歧，也能在社区居委会的协调下进行有效协商，避免矛盾产生。通过三方联席会议这一平台，加强了业主与物业公司之间的联系，促进了业主与物业公司之间的互信，为有效化解工作分歧提供了帮助。

我区在加强业主委员会建设方面，除推行“三位一体”管理模式外，还在以下几个方面作了一些实践与探索，一是优化组织管理体系。建立区、街道、社区三级物业管理机构，区政府成立了物业管理办公室，街道成立了物业管理所，社区成立了物业管理站，并配备了专职工作人员，街道分管领导兼任所长，社区书记兼任站长。二是完善管理考核办法。设立奖励机制，评选年度优秀业委会，并进行通报表扬，将物业管理与文明城市长效管理同步考核，使之有机结合、相互促进、共同提高。三是强化政策宣传引导。区、街道、社区三级加强对物业公司管理，要求物业公司提高对业委会作用的认识，引导物业公司在业委会工作经费、配套用房上给予保障，为业主委员会日常工作的顺利开展，发挥应有的桥梁与纽带作用提供保障。

加强业主委员会建设，任重道远，正如您在提案中所提出的，业主委员会职能未得到充分发挥，有业主委员会成员个人的能力问题，也有业主委员会制度保障的问题。总之，我们相信随着时间的推移，物业管理法律法规的进一步完善，小区业主委员会建设会受到社会各方面的重视和支持，使之更好的履行职能，发挥积极作用，成为创建和谐社区的重要力量。

最后，再次感谢您对港闸区经济社会发展和社会管理的关心与支持，我们将结合您的建议不断提高工作水平。

港闸区政府办公室

2015年5月26日

赵永南委员：

您提出的关于重视加强业主委员会的建议提案收悉，现答复如下：

随着开发区产城融合进程的加快，小区数量不断增加，加强业主委员会建设，有效发挥其监督、沟通协调作用，已成为物业管理工作的一个重要组成部分。目前，我区所辖4个街道，其中新开、中兴街道区域内住宅小区业主委员会组建率达到80%以上。业主委员会的组成人员主要是退休人员，也有少数的在职教师或机关、企业干部，基本上是一些热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力，在社会有一定影响力的业主担任。这些业主委员会在引导和规范业主维护自身权益，规范物业管理决策上发挥了积极的作用。

今后，我区将进一步加大业主委员会组建力度，将一批热心公益、有一定履职能力的人员通过正常途径吸收到业委会中；逐步实施“三位一体”管理模式，真正做到社区、业委会及物业公司联动工作；引导物业公司在业委会工作经费、配套用房上给予支持，保障业主委员会日常工作顺利开展。

感谢您所提的建议意见，我们将结合您的建议不断提高工作水平。

南通市经济技术开发区管理委员会办公室

2015年6月16日