朱爱军代表：

您提出的关于解决小区物业管理中存在问题的建议收悉，现答复如下：

住宅小区物业管理是保障居民生活质量、维护社区和谐稳定的重要环节，直接关系居民的幸福感与社区可持续发展。您指出的问题，反映出当前我市物业管理工作，还存在机制不健全、监管不到位、沟通不顺畅的问题，服务水平与广大业主的期盼还有一定差距。我们对您的建议进行了认真研究，您的建议对加强和改进我市物业管理工作、提升物业服务水平具有很强的指导作用。我们将根据您的建议，具体抓好以下工作：

一、充分发挥物业领域党建引领作用

聚焦基层治理痛点难点，深入实施党建引领小区治理专项行动，推动小区治理提质增效，物业管理服务水平创新升级，切实助力民生品质提升。一是深入推进党建引领小区治理。召开党建引领小区治理专项行动推进会，发布45个“好通善治”党建引领小区治理创新项目，推行“把支部建进小区”，因地制宜加强“一小区一支部一阵地”建设，提升基层治理精细化水平。建强做实街道“大工委”、社区“大党委”等区域党建，推动街道社区与驻区单位党组织共驻共建、互联互动。二是切实加强基层自治体系建设。不断规范完善居民公约，加强宣传教育，提高业主的自治意识和参与能力，让业主真正成为小区治理的主体。持续壮大基层自治力量，将“有威望、有热情、有能力、有公心”的居民骨干、党员先锋、“五老”人员等群体吸纳到基层治理中来，全力当好政策法规“宣传员”、矛盾纠纷“调解员”、社情民意“信息员”，助力破解小区治理和物业管理要事难事，形成小区融洽和谐的氛围。三是健全完善民主协商议事机制。建立健全社区党组织领导下的小区党支部、业主委员会、物业公司三方协同联动机制，重点讨论涉及小区物业管理服务、便民利民服务、商业配套服务等重大事项。全市搭建2044个民主协商平台，健全协商全链条机制，畅通“提事－理事－议事－办事－评事”的“五事”协商流程，吸纳多方力量参与协商，解决老年助餐、电梯加装、车位改造等居民急难愁盼问题，实现“民呼我应、民盼我为”的良性循环。四是深化矛盾纠纷多元调解体系。发挥南通市物业管理协会的桥梁纽带作用，联合法院、社工部、住建局、街办、社区等部门单位构建多元化解纠纷工作机制，物管协会组建物业管理诉前调解专家库，高效化解企业与业主矛盾纠纷，促进社区和谐稳定。如崇川区的调解专家库已参加40多家物业公司的物业纠纷案件诉前调解工作，成功调解260多件诉讼案件。

二、持续强化物业服务行业监管力度

坚持问题导向，强化政策引导，突出常态长效，不断规范物业服务企业经营服务行为，提升物业服务质效。一是加强物业管理制度建设。研究制定《关于建立南通市住宅小区物业管理执法联动机制的意见》《关于规范南通市住宅物业公共收益管理的指导意见》《关于贯彻实施〈南通市住宅物业管理条例〉的若干规定》等文件，进一步明确细化执法联动、公共收益监管、首次业主大会会议筹备经费的缴存、物业服务第三方评估、物业管理招标投标等内容，为行业监管提供有效制度支撑。二是深入开展物业管理领域突出问题专项整治工作。及时制定工作方案，组织各县（市、区）物业主管部门召开专题推进会，以此次整治工作为契机，围绕小区物业服务履约、专项维修资金使用、共有部分收益管理、行业监管责任落实，治痛点、破难点，推动物业服务行业健康有序发展。专项整治以来，全市共检查小区1272个，问题整改率超过90%。三是开展“阳光小区”建设。因地制宜建立智慧物业信息化平台，组织开展公共收益、物业服务信息“双晒”行动，规范公共收益管理，督促物业服务企业依法落实公开公示制度。目前市物管中心“房屋维修资金”掌上平台、启东智慧物业平台和开发区“能达家园”小程序均已上线，惠及1000多个小区，业主可通过绑定房屋信息，进行线上投票表决、查询维修资金、公共收益等信息。四是建立物业服务第三方评估制度。业主委员会、业主大会等可委托专业机构对物业服务标准和费用测算、物业服务质量和共有部分管理状况、物业承接（交接）查验等进行评估，促进物业服务实现质价相符。

三、不断规范住宅小区自治组织建设运行

不断提高住宅小区业主委员会覆盖率，坚持条件具备一个、筹备组建一个的原则，积极协助住宅小区业主委员会成立，指导推动业主委员会高运行。一是强化业委会组建指导。鼓励和支持业主中有热情、懂法律、会管理的中共党员、人大代表、政协委员等参选业委会委员。各级物业管理主管部门、镇街、社区做好召开业主大会及选举业主委员会的政策法规指导和宣贯工作，引导通过法定程序选举出公道正派且在业主中有威信的业主委员会成员。二是适时组建物业管理委员会。对短期内确实无法成立业主大会和业主委员会的小区，积极推动成立由业主代表、街道（镇）、公安派出所等派员组成的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。三是加大业委会工作信息公开力度。落实经费使用、公示、审计制度，定期向业主公开住宅专项维修资金、公共收益收支等情况，推动业委会工作透明化。四是加强街道、社区对业委会工作日常指导和监督。构建“街办+社区+业委会+物业企业”共治模式，定期组织业主委员会培训，物业服务企业解聘选聘、公共设施设备维修改造等涉及业主切身利益的重大事项，提前向街道、社区报告。

四、广泛开展物业管理政策法规宣传培训

通过开展形式多样的法治宣传培训活动，增强物业服务企业依法管理的服务意识，提升业主依法行使自身职权的能力。一是定期组织线下普法活动。结合普法月、城管进社区等工作，联合物业服务企业在小区主要出入口、宣传栏等处宣讲物业管理法律知识，发放物业管理、房屋安全等宣传册，倡导文明生活方式，改变毁绿种菜、饲养家禽、私拉乱接、乱堆杂物、侵占消防通道等陋习，引导小区居民支持、监督、参与小区违法违规行为整治，形成人人爱护小区、人人抵制违法违规行为的良好氛围。二是开展多种形式的线上宣传。加强各类媒体宣传，采取主流新闻媒体系列跟踪报道、个案重点报道等形式，结合企业公众号、视频号、微信群等形式持续推送报道，广泛宣传物业企业服务内容、服务成效、正面事迹，强化小区居民城市生活和物业消费观念，引导居民逐步树立“花钱买服务”的意识。三是强化物业管理队伍业务指导培训。组织各地物业管理主管部门加大对镇街、社区、物业企业等一线物业管理工作人员的业务培训指导，不断提高其业务素养。充分发挥各级物业管理协会作用，组织开展年度行业职业技能培训和竞赛。推动物业服务企业完善人才培养机制，通过组织企业高层、项目经理、消防和房屋维修等从业人员岗位技能培训，打造一批优质高效的物业服务专业团队。

最后，再次感谢您对我市物业管理工作的关心和支持。

南通市住房和城乡建设局

2025年9月8日