陆周代表：

您提出的关于南通物业管理的建议收悉，现答复如下：

住宅小区物业管理是保障居民生活质量、维护社区和谐稳定的重要环节，物业服务与人民群众的生活息息相关。您指出的问题，反映出当前我市物业管理工作，还存在公开机制不健全、监管不到位、服务不规范的问题。我们对您的建议进行了认真研究，您的建议对加强和改进我市物业管理工作、提升物业服务水平具有很强的指导作用。我们将根据您的建议，具体抓好以下工作：

一是开展“阳光小区”建设。出台《关于规范南通市住宅物业公共收益管理的指导意见》，因地制宜建立智慧物业信息化平台，组织开展公共收益、物业服务信息“双晒”行动，规范公共收益管理，督促物业服务企业依法落实公开公示制度。目前市物管中心“房屋维修资金”掌上平台、启东智慧物业平台和开发区“能达家园”小程序均已上线，惠及1000多个小区，业主可通过绑定房屋信息，进行线上投票表决、查询维修资金、公共收益等信息。

二是加强物业服务收费监督。深入开展物业管理领域突出问题专项整治工作，及时制定工作方案，组织各地物业主管部门召开专题推进会，围绕小区物业服务履约、专项维修资金使用、共有部分收益管理、行业监管责任落实，治痛点、破难点，推动物业服务行业健康有序发展。专项整治以来，全市共检查小区1272个，问题整改率超过90%。以此次整治工作为契机，认真开展物业服务企业公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业费和经营设施收益收支情况等的检查，对于未依法公示的，由市场监督管理部门责令限期改正，逾期不改正的，予以罚款。

三是明确物业服务等级标准。《江苏省物业服务收费管理办法》（苏发改规发〔2018〕3号）规定，物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则确定，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。《南通市市区物业服务收费管理实施细则》（通价规〔2011〕2号）就普通商品住房前期物业的综合管理、秩序维护、环境卫生、设施维护、绿化养护、停车管理等服务内容及收费标准进行了明确。

四是指导空置房缴费协商。《江苏省物业服务收费管理办法》（苏发改规发〔2018〕3号）对相关空置房打折的内容未作明确表述。2023年8月，全国人大法工委就地方物业管理条例能否对业主未实际入住使用的物业服务费交纳比例作出规定做出审查研究，指出：“民法典第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额70%的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。”故地方性法规文件等对空置房缴费率不宜直接作出规定，业主委员会（物业管理委员会）可与物业公司协商空置房物业费。

五是积极探索老旧小区物业管理模式。灵活运用国家、地方更新改造资金，对于建筑使用年限较长、建筑结构差、建筑功能不全等老旧小区适时启动改造，提升小区生活品质。以老小区改造为契机，对引入市场化物业服务企业有较强意愿的老旧小区，属地主管部门、街道、社区及时介入，为小区引入物业服务企业，指导其选择相应等级的物业服务，推动老旧小区的市场化物业管理。对引入物业服务企业意愿不强的老旧小区，积极探索小区多元共治模式，通过“党建引领、公益为民、治理融洽、专业外包”的方式，成立民办非企业性质组织“物业服务社”，统筹社区范围内物业管理工作，将多个小区绿化管护、水电维修、管网疏通等专业服务事项统一打包团购服务，以最小成本为居民争取最大利益。

六是规范小区物业服务与评估。建立物业服务第三方评估制度，业主委员会、业主大会等可委托专业机构对物业服务标准和费用测算、物业服务质量和共有部分管理状况、物业承接（交接）查验等进行评估，促进物业服务实现质价相符。完善物业管理信用评价制度，将物业日常履约行为纳入物业信用评价范围，引导物业提供优质服务。不断提高住宅小区业主委员会覆盖率，构建“街办+社区+业委会+物业企业”共治模式，定期组织业主委员会培训，物业服务企业解聘选聘、公共设施设备维修改造等涉及业主切身利益的重大事项，提前向街道、社区报告。

七是广泛开展政策法规宣传培训。结合普法月、物业咨询进社区等工作，联合物业服务企业在小区主要出入口、宣传栏等处宣讲物业管理法律知识，发放物业管理、房屋安全等宣传册，倡导文明生活方式，改变毁绿种菜、饲养家禽、私拉乱接、乱堆杂物、侵占消防通道等陋习，引导小区居民支持、监督、参与小区违法违规行为整治，形成人人爱护小区、人人抵制违法违规行为的良好氛围。加强各类媒体宣传，采取主流新闻媒体系列跟踪报道、个案重点报道等形式，结合企业公众号、视频号、微信群等形式持续推送报道，广泛宣传物业企业服务内容、服务成效、正面事迹，强化小区居民城市生活和物业消费观念，引导居民逐步树立“花钱买服务”的意识。

最后，再次感谢您对我市物业管理工作的关心和支持。

南通市住房和城乡建设局

2025年9月8日