近日，如东县人民政府办公室印发《关于进一步推进如东县工业用地提质增效的实施意见（试行）》的通知（东政办发〔2022〕14号），就工业用地提质增效相关要求进行了明确，现由如东县自然资源和规划局为您做如下解读。
一、起草背景
根据《省政府办公厅关于进一步推进工业用地提质增效的意见》（苏政办发〔2021〕103号）、《关于印发进一步推进工业用地提质增效实施细则的通知》（苏自然资发〔2021〕264号）和《市政府办公室印发关于进一步推进工业用地提质增效的实施意见（试行）》（通政办发〔2022〕1号）精神，结合如东县实际，制定本实施意见。有利于如东县深入落实最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度，不断提高全县工业用地节约集约利用水平和产出效益，全面推动高质量发展。
二、主要内容
一是提高工业项目用地容积率标准。《意见》要求新上工业用地容积率一般不低于1.2，这是根据省、市文件对如东地区工业项目设定的容积率最低标准确定。对照《国民经济行业分类》( GB/T 4754-2017)，特殊行业以及基于环保、安全、消防等要求和使用特殊工艺的工业项目用地容积率，可根据实际情况，在工业项目联合预审阶段集体决策认定。
二是鼓励建设使用高标准厂房。根据省、市文件最新要求，高标准厂房容积率不得低于2.0。《意见》明确了三类高标准厂房的管理标准：第一类为开发销售型高标准厂房，该类高标准厂房建设项目竣工验收满三年后，开发主体方可申请分割备案、登记，五年内可转让厂房计容建筑面积累计占比不得超过除配套设施外计容建筑总面积的50%，第六年起可转让厂房计容建筑面积累计占比不得超过除配套设施外计容建筑总面积的70%。工业用地中的内部行政办公及生活服务设施和商业配套设施用房必须自持。第二类为企业自建高标准厂房，一般来讲，企业所取得的工业用地使用权不得分割转让，为提高企业节约集约用地积极性，对计算机、通信和其他电子设备制造业、纺织服装业等行业的企业，鼓励其建设使用高标准厂房；号召“专精特新”及“小巨人”企业、初创企业、小微企业租用前述企业自建的高标准厂房，在高标准厂房竣工验收满三年且企业绩效达到履约要求后，可将对应房屋所有权、国有建设用地使用权分割转让给租用企业。但可分割转让的厂房计容建筑面积累计占比不得超过除配套设施外计容建筑总面积的30%。第三类为原低效用地再开发建造的高标准厂房，单幢建筑面积一般不低于2000平方米，竣工验收满三年、亩均投资强度和亩均税收达到履约要求的，可分割转让，分割转让应以幢或层为最小单元，最小单元面积一般不低于1000平方米，分割部分计容建筑面积占比最高不得超过除配套设施以外计容建筑总面积的50%。
三是明确供地条件和投资规模。省级开发区一次性投资不低于1.2亿元且设备投资不低于4800万元、其他镇一次性投资不低于1亿元且设备投资不低于4000万元的工业项目，可单独供地。用地规模小于1.5公顷且适宜使用高标准厂房的工业项目，原则上不予单独供地。确因道路、河流、供电线路等分割的边角地小于1.5公顷的工业项目，可单独供地。
四是实行工业用地弹性出让。结合如东县《退二优二》文件要求，弹性出让年期一般不超过30年。探索采用“10+N”弹性出让方式供应，即先出让10年，出让期满后经属地政府考核达到投资发展监管协议履约要求的，通过协议出让方式再受让N年期，两次出让年期之和不超过30年。关于土地价格，工业用地租让结合、先租后让、弹性出让的出让价格应当符合国家和省地价评估技术要求，按照不低于出让时如东县工业用地出让最低价标准的原则确定，并且不得低于土地各项取得成本之和。
五是实行“合同+协议”配置方式。全面实行工业用地“土地出让合同+投资发展监管协议”配置方式。投资发展监管协议内容需报商务局审查认定后，由用地单位与所在镇(区、街道办)签订；各镇（区、街道办）对工业项目投资发展监管协议履行监管职能，督促用地单位依照协议约定开发利用土地。
六是提高投资强度和产出效益。原则上，省级开发区新上工业项目的亩均固定资产投资一般不低于300万元，亩均税收一般不低于30万元；其他镇区新上工业项目的亩均固定资产投资一般不低于250万元，亩均税收一般不低于15万元。
七是优化国土空间布局。各镇（区、街道办）在编制国土空间总体规划时要进一步整合优化产业用地，针对村镇地区不符合镇村布局规划和实用型村庄规划且较为碎片化的低效产业用地，制定相关政策，引导有计划地退出，将空间“化零为整”腾挪至开发区或工业集中区（工业园区）内。科学确定各类产业园区或工业集中区内混合用地的规模和布局，及时编制、调整详细规划。以产业为主导的新上混合用地项目，其主导功能的用地面积和计容建筑面积原则上均应分别不小于宗地总面积和计容建筑总面积的60%。
八是科学配置公共配套设施。鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。允许企业提高公共配套设施用地及建筑占比，工业项目配套建设企业行政办公及生活配套设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，计容建筑面积占总计容建筑面积比例上限由15%提高到30%。单宗工业用地绿地率一般不高于12%。
九是编制低效用地再开发规划计划。在符合国土空间规划和产业发展规划的前提下，编制并发布低效用地再开发专项规划和三年行动计划，将亩均产出、效益低的企业纳入低效用地再开发计划。不具备独立再开发利用条件且单宗工业用地面积不超过3亩，需与周边相邻土地统一规划再开发的，或是单宗用地面积不超过3亩的零星建设用地（包括边角地、夹心地、插花地等），累计不超过再开发工业项目用地总面积10%，规划要求与相邻土地一并集中再开发的，经县政府批准同意后可采取协议出让方式供地。
十是鼓励低效工业用地升级改造。该条可理解为列入低效用地再开发的土地，使用权人可以通过自主开发、转让、联合开发或政府收回的方式实现低效用地再开发。实施再开发的用地主体须与镇（区、街道办）签订投资发展监管协议，重新约定项目投资、产出、税收要求，升级改造项目亩均投资强度、亩均税收不低于新上项目要求的80%。实施收回的宗地，可由县人民政府可指定镇区、街道办收储或指定全资国有公司回购。
十一是优化工业用地供应流程。属地政府对新上项目进行初审，完成土地前期开发，达到供应条件。行政审批局牵头会同各镇区、各相关部门组织对新上工业项目在容积率、用地规模、产业类型、是否适宜使用高标准厂房、投资规模、税收产出、技术创新、供地方式及使用年限等方面进行联合预审，形成联合预审意见。经联合预审符合准入标准可以供地的，县自然资源和规划局根据联合预审意见编制工业用地供应方案报县人民政府审批。承接联合预审事项的镇区参照上述流程执行。