一、起草背景 保障我市住宅物业在保修期内的正常使用和维修，规范住宅物业前期物业管理招投标行为和业主大会和业主委员会活动，构建诚实守信、公平竞争的市场环境，促进物业服务行业健康有序发展，提升物业服务整体水平，维护业主、建设单位、物业服务企业合法权益。 二、起草依据 以下列法律、法规为依据，起草了《南通市住宅物业保修金管理暂行办法》《南通市住宅物业前期物业管理招投标实施办法》《南通市业主大会和业主委员会指导规则》《南通市物业服务企业及项目负责人信用信息管理暂行办法》《南通市物业服务第三方评估管理暂行办法》和《南通市物业承接查验实务导则》6个配套制度的征求意见稿： 1.国务院《物业管理条例》； 2.国务院《建设工程质量管理条例》； 3.《中华人民共和国招标投标法》； 4.住建部《业主大会和业主委员会指导规则》； 5.住建部《物业承接查验办法》； 6.住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》； 7.《江苏省物业管理条例》； 8.《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》； 9.《南通市住宅物业管理条例》。 三、起草过程 2020年，市住建局依据相关法律、法规，参照周边先行城市做法，结合本市实际，起草了上述6个配套制度的建议稿，并于2020年12月10日，邀请房地产开发企业代表、物业服务企业代表、街道和社区工作人员代表、市区物业管理行政主管部门科室负责人，听取意见建议，进一步修改完善，形成征求意见稿。 四、主要内容 1.《南通市住宅物业保修金管理暂行办法》征求意见稿，对本市行政区域内新建住宅项目物业保修金的交存、使用、划转、退还和监督管理等进行了具体规范。 2.《南通市住宅物业前期物业管理招投标实施办法》征求意见稿，对本市行政区域内建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业、行政主管部门对物业管理项目招标投标活动实施监督管理等进行了具体规范。 3.《南通市业主大会和业主委员会指导规则》征求意见稿，对业主大会、业主委员会、物业管理委员会及业主自治的筹备组建、人员履职、工作运行和指导监督等进行了具体规范。 4.《南通市物业服务企业及项目负责人信用信息管理暂行办法》征求意见稿，对信用信息组成、采集、认定和评分，异议申请和处理，信用等级评定，信用信息披露及使用等进行了具体规范。 5.《南通市物业服务第三方评估管理暂行办法》征求意见稿，对物业评估机构和专家委员会，以及物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量等物业服务第三方评估活动进行了具体规范。 6.《南通市物业承接查验实务导则（试行）》征求意见稿，对新建物业承接查验的条件、依据、主体和程序，新建物业承接查验方案的确定，新建物业承接查验工作的实施，新建物业承接查验中问题的解决、交接和备案，承接查验遗留问题的解决、物业的保修责任和法律责任，物业服务机构更迭时的物业承接查验等方面进行了具体规范。