近年来，随着房地产行业的迅猛发展，加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算，也成为税务部门高度重视的一项工作。下面就土地增值税清算中的一些热点和难点政策，为广大纳税人答疑解惑。

销售达到一定条件需清算

　　清算类型分为应清算和可清算两种。纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。

　　对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的(应在办理注销登记前进行土地增值税清算);(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

　　对于应清算项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料;对于可清算项目，纳税人应在收到税务机关书面通知之日起90日内报送清算资料。

销售价格明显偏低需评估

　　某房地产开发公司开发的商铺，位于县城繁华路段，2009年该商铺位置最好的两间给了公司的两个股东，销售价格为1.8万元一个平方，而该地段位置相对较差的商铺销售价格已达2万元一个平方。税务人员在土地增值税清算审核时认为价格明显偏低，与纳税人进行约谈，提出关联交易的价格不能作为计税依据，委托价格认证中心进行评估，评估价格为每平米2.2万元。

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规【2012】1号）规定：对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：

    1、法院判定或裁定的转让价格；

    2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；

    3、政府物价部门确定的转让价格；

    4、经主管税务机关认定的其他合理情形。

　　因此除上述四种情形，纳税人房地产转让价格明显偏低又无正当理由的，税务机关可根据房地产评估机构评定的交易价，确定计税收入。

车库（位）视情形确定是否扣除成本

　　目前车库（位）主要存在以下三种情形：

　　一是，利用地下人防设施作为车库（位）的，如相关政府部门已有人防移交规定的，对房开企业将建成后的人防设施按规定移交的，按照国税发[2006]187号的规定允许扣除相关的成本、费用；如无相关移交规定的，因地下人防设施始终由房开企业使用、收益，不属于转让，也不符合[2006]187号第四条第三点无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的规定，不扣除相关成本和费用。

　　苏地税规【2012】1号规定：人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。

　　综上所述，人防工程未移交给人防部门或移交给全体业主，其相关成本、费用不予扣除。

　　举例：某房地产开发公司，根据项目立项规定，建人防工程2868平方米，实际移交给人防部门的为2100平方米，其余的租给业主作为车位。则移交给人防部门的为2100平方米扣除成本，其余的则不可扣除成本。

　　二是，作为公共配套设施使用的车库（位），按规定是不得转让的。若建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关的成本、费用。若房地产企业建成后未移交给全体业主，也未无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业，而是以自身名义出租给业主使用的，无论租赁期为多少年，不确认相关收入，不扣除相关成本、费用。

　　举例：某房地产开发公司将地下车位卖给业主（不能办产权证），每个车位5万元，共500个车位，取得车位收入2500万元。根据江苏地税的相关规定，该车位收入作为租赁收入，缴纳营业税等相关税收。在计算土地增值税时不计入销售收入总额，相关的成本不得扣除。

　　三是，对于转让可确权的车库（位），包括地上单独建造的车库和部分地下车库（位）。清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

利息支出分为据实扣除和按标准扣除两种

　　在计算土地增值税时，据实扣除利息支出需要同时符合以下四个条件：第一，如果纳税人存在非房地产经营项目，应当能够将利息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分；第二，利息支出能够在不同清算单位之间准确归集；第三，利息支出能够按不同类型房地产计算分摊；第四，能够提供金融机构证明（纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融机构证明的利息支出）。允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　利息支出不能同时符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，如果纳税人实际发生的利息支出小于取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%，仍可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。