通政发〔2016〕40号 2016年5月14日
各县（市）、区人民政府，市经济技术开发区管委会，苏通科技产业园区管委会，通州湾示范区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《南通市供给侧结构性改革去库存实施方案》印发给你们，请认真组织实施。
南通市供给侧结构性改革去库存实施方案
根据中央、省决策部署和市委、市政府关于推进供给侧结构性改革的意见，为深入推进供给侧结构性改革，全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务，进一步做好我市房地产去库存工作，提高供给效率，促进房地产市场平稳健康发展，现制定如下实施方案。
一、总体要求
以加快城镇化进程、深化住房制度改革为牵引，全面落实《省政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》（苏政发〔2016〕47号），落实地方政府主体责任，加强土地管控，加大棚户区改造货币化安置力度，因地施策，多措并举，加快房地产行业转型升级，实施精准去库存、联动去库存和转型去库存，统筹做好商品房去库存工作，提振房地产市场信心和消费预期，防范市场风险，促进房地产市场持续稳定健康发展。
二、工作目标
到2016年底，全市普通商品住宅库存去化周期力争控制在18个月以内。以县（市）为单位去化周期力争控制在18个月以内，市区去化周期原则上控制在15个月以内，普通商品房库存规模明显下降。
到2018年底，全市普通商品住宅库存去化周期力争控制在16个月以内。以县（市）为单位去化周期力争控制在16个月以内，市区去化周期原则上控制在12个月以内。
到2020年底，全市购租并举的住房体系基本建立，市场供求关系基本平衡，普通商品住宅去化周期保持在合理区间，非住宅类商品房库存有效化解。
三、重点举措
（一）开放“新市民”户籍制度，鼓励农业转移人口进城购房。落实《市政府关于进一步推进户籍制度改革的意见》（通政发〔2015〕76号），到2020年，实现城乡基本公共服务均等化全覆盖的常住人口城镇化率达到70%，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小到5个百分点。通过户籍改革，把有能力在市区和城镇就业生活的农业转移人口和其他常住人口作为购房的重要群体。进一步简化购房落户手续，给予农业转移人口等新市民平等享受就业、医疗、社会保障等公共服务，有效释放其购房需求；对农业转移人口进城购买住房的，教育部门按照招生入学政策安排其子女就读。鼓励各开发企业对农业转移人口进城购房给予适当优惠以消化存量商品房；鼓励各商业银行对农业转移人口进城购买首套住房的，在符合国家政策的前提下，在首付款比例、贷款利率、还款方式等方面给予便利和优惠。完善农业转移人口市民化成本分担机制，根据国家部署建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制。〔市公安局、发改委、财政局、教育局、人社局、国土局，人民银行南通市中心支行、南通银监分局，各县（市）区政府、管委会，以下均需各县（市）区政府、管委会落实，不再列出〕
（二）提高“宜居城市”建设水平，有效释放居民购房需求。按照国家和省对南通提出的“建设长三角北翼经济中心”的发展定位，合理布局优质教育、医疗等资源，加强城市外围和片区之间公共服务设施配套建设，提高交通通达性和生活便利性，进一步丰满城市框架，促进区域融合、产城融合，提升城市管理和物业管理水平，保障公共服务供给到位，更好地吸纳人口集聚，促进商品房销售。对城市老旧社区居住超过一定年限、只拥有一套住房或无自有住房购买商品住宅的，同城子女、父母通过换购商品住宅实现相邻居住的，制定相应的支持政策。（市规划局、发改委、经信委、国土局、建设局、交通局、房管局、教育局、卫计委、民政局，南通地税局）
（三）建立“购租并举”住房制度，深化住房制度改革。以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度。政府构建住房租赁信息服务平台，发布《住房租赁合同》（示范文本），加强租赁协议备案管理。发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业将持有的商品住房改售为租，鼓励自然人和各类机构投资购买库存商品房，增加租赁市场供应；培育发展专业化、规模化的住房租赁企业。对无力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其租房居住，符合条件的给予住房保障租赁补贴。（市房管局、发改委、财政局、国资委）
（四）促进“三个通道”有效打通，推行棚改货币化安置。2016年完成2.59万套棚改新开工任务。崇川区、港闸区、开发区在保证被征收、协议搬迁居民安置一套的基础上，打通三个通道，即：打通安置房存量房源在区及街道（乡镇）之间的通道；打通安置房与限价房等保障性住房之间的通道；打通安置房与商品房之间的通道。被征收、协议搬迁居民选择直接货币补偿的，由区政府（管委会）给予一定的奖励；一年内购买新建普通商品住房的，再适当给予购房补贴。各县（市）、通州区也要结合本地实际，大力提高剩余安置指标回购在安置中的比重，提高货币补偿在征收中的比重，推动多元化安置，引导棚户区改造居民优先选择货币化安置，并出台相应奖励措施，鼓励棚户区改造居民通过市场购买住房，加快消化库存商品住房。今后，各县（市）区应根据需要从严控制安置房建设。2016年货币化安置比例原则上不低于50%，库存较大地区要进一步提高货币化安置比例。加大对货币化安置比例较高棚改项目的金融支持，从严控制商品住房库存较大地区的新建棚改安置住房项目贷款。（市房管局、规划局、财政局、国土局）
（五）实施“补人头”保障方式，推动住房保障货币化。今后原则上停建各类保障性住房。通过改“补砖头”为“补人头”的货币补贴方式，鼓励保障对象在市场自行购买或承租住房，满足其个性化居住需求。对空置时间较长的限价房、经济适用房、公共租赁住房等保障性住房，探索向养老、医疗等社会公益性事业转型；同时，积极推进将其转化为普通商品住房，以略低于市场价向新市民、新就业大学生、进城农民工、各类人才等出售，满足其首次置业需求。鼓励各地通过优先租赁老旧社区居民住房，用作公共租赁住房或乡镇学校教师、卫生院医护人员的周转宿舍。（市房管局、国资委、财政局、规划局、国土局、卫计委、民政局）
（六）发挥土地“闸门”调节作用，科学把握供应节奏与规模。充分发挥土地“闸门”调节房地产市场的重要作用，建立并完善房地产数据模型，对经营性用地出让和房地产开发进行全程跟踪和统计分析，做好风险排查预警，提高管理调控的精准度、及时性。根据城市化进程、产业发展、人口集聚、市场供需情况和调控要求，合理确定房地产开发用地供应规模和结构，促进房地产供应总量平衡、结构优化。加强对商业、办公房地产调控，“十三五”期间，市区（含通州区）除新城区范围以外原则上不再供应商业综合体用地，控制商业办公规模，明确商业、办公自持比例，各县（市）也要结合本地实际，合理确定商办用地供应量。房产供应明显偏多或在建用地规模过大的地区，可根据实际研究制定未开发房地产用地的用途转移方案，未开发建设的商业办公用地，经批准，可按规定适当调整规划用途等规划条件，重新核定土地价款，但不得调整为居住用地。通过调整土地用途、规划条件等，引导未开发用地转型利用，用于国家支持的养老、文化、科技、体育等新兴产业项目的开发建设，促进其他产业投资。（市国土局、规划局、发改委、财政局、房管局、商务局、民政局、文广新局、体育局、科技局、旅游局、物价局）
（七）规范房地产金融服务，提高公积金支持力度。规范房地产相关金融服务，优化贷款审批流程，缩短办理周期，提升金融服务水平；按照“分类指导、因地施策”的原则，把差别化住房信贷政策真正落实好，做到有收有放、适时调整。积极支持居民家庭合理的自住和改善性购房需求，对于居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付比例可降至20%；对购买改善性住房，根据客户资信等状况，给予一定的贷款利率优惠，稳妥有序消化商品房库存。各银行金融机构在发放个人住房贷款时，要严格审查首付资金来源，对通过消费贷款或信用贷款等银行融资，及通过房地产中介公司、互联网平台、小贷公司等非银行渠道筹集首付款的，一律不得发放个人住房贷款。着力做好公积金归集扩面工作，全市公积金每年归集总额不低于80亿元，支持1.6万户以上的家庭购买住房，将更多的农民工、个体工商户等纳入公积金缴存范围；继续开通公积金异地贷款业务；进一步简化贷款审批材料和手续；首套、二套房公积金贷款最低首付款比例降低为20%；三口之家申请公积金最高可贷款额度为120万元；降低职工住房公积金贷款成本，将原来由个人承担的住房公积金贷款抵押登记费，改为由住房公积金管理中心承担；通过资产打包、“公转商”贴息贷款、银行贷款授信、资产证券化等方式，多渠道筹措资金，保证住房公积金充足的资金来源。（市金融办、财政局、房管局、住房公积金管理中心，人民银行南通市中心支行、南通银监分局）
（八）加强“绿色住房”开发建设，推进房地产行业转型升级。落实《市政府关于加快推进建筑产业现代化促进建筑业转型升级的实施意见》（通政发〔2015〕39号），鼓励房地产企业大力发展新型建造方式，推广装配式建筑和成品住房，开发建设绿色、低碳、节能环保建筑，提升住房品质。在崇川区、港闸区、开发区购买全装修商品住宅的购房人，住房公积金贷款首付比例按政策允许范围内最低首付比例执行，并给予购房者房款总额0.5%的补贴；各县（市）、通州区可根据实际情况制定补贴标准。积极引进信誉好、实力强、知名度高的品牌开发企业，确保房地产开发质量、防范市场风险；鼓励支持房地产企业兼并重组，提高产业集中度，形成集团化、规模化经营。对领取商品房预售许可证超过３年以上未出售的非住宅类商品房，鼓励开发企业转化为自持物业。加大对楼宇经济扶持力度，强化招商引资工作，加快发展现代服务业，推动大众创业、万众创新，促进商业办公房地产消化库存，繁荣地方经济。（市建设局、发改委、经信委、规划局、房管局、财政局、国土局、商务局）
四、组织保障
（一）强化组织领导。各地、市各有关部门要高度重视房地产去库存工作，将其作为稳增长、调结构、惠民生、防风险的一项重要任务，认真研究谋划，强化整体部署，切实抓好落实。市城市住房和房地产工作领导小组各成员单位，要全面加强市区房地产市场监管，准确把握走势，及时化解风险、抑制不合理需求，防止房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展；各地要切实承担辖区房地产市场去库存的主体责任，对存量商品房情况开展全面调查，制定本地区去库存实施方案，于2016年6月底前报送市城市住房和房地产工作领导小组办公室，并在以后每月底报送去库存进展情况，年底报送年度任务完成情况。（市房管局、物价局）
（二）强化督查考核。市城市住房和房地产工作领导小组办公室要研究制定去库存工作考核办法，实行定期督促检查和情况通报制度，实施月报告、季检查、年考核。对领导重视、措施得力、成效显著的地区予以通报表彰奖励；对履行去库存、稳市场主体责任不力、效果不明显、未按计划完成去库存任务的县（市）区，给予通报批评，必要时进行约谈，并按有关规定予以追责。及时总结各地促进房地产市场平稳健康发展的好做法，提炼形成可复制的经验，在全市面上推广。（市房管局、国土局）
（三）强化市场监管。加大对房地产开发经营中无照经营、虚假广告、霸王合同等违规行为的查处力度，净化房地产市场环境。加强商品房预销售管理，推行商品房买卖合同在线签订和备案制度。尚未建立存量房网签业务系统的县（市）区，要加快推进系统建设。完善商品房预售资金监管机制，预防和化解市场风险。按省部署组织开展涉房收费专项检查，切实减轻企业成本和居民购房负担。引导房地产开发企业价格行为合法、定价水平合理、明码标价合规。大力推进房地产市场诚信体系建设，规范房地产市场秩序。（市工商局、房管局、物价局、建设局）
（四）强化舆论引导。各地、市各有关部门要加强对房地产市场的正面宣传引导，充分发挥新闻媒体的作用，准确宣传房地产去库存政策，客观报道房地产去库存进展情况。对涉及房地产市场的不实信息要及时予以澄清，大力营造有利于化解房地产库存的良好氛围。鼓励各方面通过搭建商品房团购平台、组织房交会等途径，引导房地产开发企业调整营销策略；鼓励支持优质诚信房地产企业做大做强。加强风险排查，完善“属地管理、政府主导、部门联动、企业主体”的应急处置机制，维护好房地产市场平稳健康发展的良好局面。（市政府新闻办、房管局、建设局）