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市政府办公室关于加快发展公共租赁住房的指导意见
来源: 发布时间:2010-11-16 字体:[ ]

通政办发〔2010〕189号  2010年10月25日

各县(市)、区人民政府,市经济技术开发区管委会,市各委、办、局,市各直属单位:

  为进一步完善我市住房保障体系,加大保障性住房建设力度,根据《省委省政府关于切实加强民生工作若干问题的决定》(苏发〔2008〕14号)、《省政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》(苏政发〔2008〕44号)、住房城乡建设部等部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)、江苏省政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门《关于大力发展公共租赁住房指导意见的通知》(苏政办发〔2010〕93号)精神,现就加快发展公共租赁住房提出如下指导意见:

  一、重要意义

  公共租赁住房是政府投资建设或政府提供政策支持,定向配租给向符合条件的低收入住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员等特定对象,限定套型面积并按低于市场价格收取租金的保障性住房。大力发展公共租赁住房,是完善住房供应体系,培育住房租赁市场,满足城市中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务工人员基本住房需求的重要举措,是引导城镇居民建立合理梯度住房消费观念,调整房地产市场供应结构的必然要求。各地、各部门要统一思想,提高认识,精心组织,加大投入,按照“集中居住、集中服务、集中管理”的经营模式,积极稳妥地推进公共租赁住房建设。

  二、基本原则

  (一)以县(市)区为主,政府引导。各地要加大财政资金对建设公共租赁住房的支持力度,在辖区内建设一批示范性公共租赁住房项目。通过采取土地、财税、金融等支持政策,吸引社会力量参与公共租赁住房投资建设。

  (二)统筹规划、分步实施。各地要认真分析城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员对于公共租赁住房的居住需求,科学制定公共租赁住房发展规划和年度建设计划,纳入住房建设和住房保障规划,有计划、分步骤地推进公共租赁住房建设。

  (三)因地制宜,加强指导。各地要根据当地经济发展水平和市场租赁型住房供需情况等因素,合理确定公共租赁住房的供应规模和保障对象。加强对公共租赁住房工作的分类指导,规范各类开发区、园区和企事业单位公共租赁住房投资建设行为。

  三、规划建设

  (一)土地供应

  公共租赁住房实行年度计划建设。各级政府要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划,实行计划单列、专地专供,予以重点保障。面向经济适用住房保障对象供应的公共租赁住房,建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房,建设用地可采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用,并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件,所建住房只能租赁、不得出售。

  (二)套型面积

  新建公共租赁住房主要满足基本居住需求,应符合安全卫生标准和节能环保要求,确保工程质量安全。成套建设的公共租赁住房限中小套型,多层结构单套建筑面积要严格控制在60平方米左右,高层、小高层结构单套建筑面积要严格控制在75平方米左右。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房,应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。公共租赁住房应符合江苏省《成品住房装修技术标准》基本配置要求,具备直接入住条件。

  (三)建设管理

  财政投资建设的公共租赁住房由属地住房保障部门指定的投资主体负责建设或在保障性住房中配建,房屋产权为国有。社会力量投资建设的公共租赁住房产权归投资主体所有。公共租赁住房只得用于出租,不得以任何形式向个人或机构出售,严禁通过投资建设公共租赁住房形式变相从事房地产开发行为。

  四、房源筹集

  (一)筹集方式。公共租赁住房房源通过新建、配建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房要科学规划,合理布局,尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域,同步做好小区内外市政配套设施建设。

  (二)定向建设。在外来务工人员集中的各类开发区和工业园区,各地应当按照集约用地的原则,就近选址、统筹规划,引导市经济技术开发区、街道、乡镇及各类投资主体建设公共租赁住房,面向用工单位或园区就业人员出租。

  五、资金管理和政策支持

  (一)政府投资。各级政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式,加大对公共租赁住房建设和运营的投入。市财政建设、收购、配建的公共租赁住房,建设、收购、配建资金从当地财政年度预算安排和筹集的的公共租赁住房保障资金和中央、省级财政专项补助资金中列支。

  (二)社会融资。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。支持通过发行中长期债券等方式筹集资金,专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。

  政府直接投资的公共租赁住房建设资金、租金收入实行专户管理,专款专用,不得挪作他用。

  (三)政策支持。公共租赁住房建设涉及的城市建设配套费及政府性基金等实行减免。

  六、保障对象和标准

  (一)保障对象

  区级政府、市经济技术开发区管委会组织投资建设的公共租赁住房主要用于解决辖区内企业新就业人员及外来务工人员住房困难。

  新就业人员是指具有大中专学历、工作不满5年并在城市有稳定职业的人员。

  外来务工人员是指在城市有稳定职业并在就业地居住一定年限的非就业地户籍的从业人员。

  市级财政投资建设的公共租赁住房主要用于解决市区中等偏下收入家庭的住房困难及引进人才等特殊家庭。市区市级财政投资建设的公共租赁住房保障办法由市住房保障部门会同有关部门研究制定报市政府批准后实施。

  (二)保障标准

  各县(市)、区要结合实际,合理确定公共租赁住房套型及建筑面积标准。供应城市中等偏下收入、低收入住房困难家庭的成套公共租赁住房,以中小套型为主,单套建筑面积严格控制在60~90平方米。

  (三)租金标准

  公共租赁住房的租金实行政府定价,租金标准应考虑贷款利息、房屋维修管理费用等因素,控制在市场租金标准60~70%,由市、县(市)区政府物价部门会同财政部门、住房保障部门统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素测算确定,按年度实行动态调整并向社会公布。公共租赁住房初次承租期一般为3年,初次承租期内的租金标准为政府指导下的准市场租金。初次承租期满后,承租人符合保障条件的可以继续承租,续租期租金标准为市场租金,新就业人员续租期一般不超过3年,

  (四)安置原则

  公共租赁住房分为成套住房和单间住房两种形式,家庭居住的可以租住成套住房,单身人士及新就业人员可以租住单间住房,外来务工人员可在单间或成套住房内组合安置。市财政投资的公共租赁住房优先安置引进人才等特殊家庭及个人。各区建设的用于安排新就业和外来务工人员的公共租赁住房的准入条件可以由各区根据房源情况和企业用工情况制订,建设和分配情况报住房保障部门备案。

  七、租赁管理

  (一)审批管理

  建立健全公共租赁住房申请审核轮候配租和租后管理制度。住房保障部门按照规定的程序严格准入审批、轮候、年审制度。具体申请审核程序、配租管理办法等由各地住房保障行政管理部门制定。加强对公共租赁住房运营的监督管理,做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的,要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。

  (二)履行担保

  政府投资建设的公共租赁住房按照登记在册的申请人名单顺序实行轮候保障,就近就地安置。保障对象为城市中等偏下收入家庭的,由保障对象作为承租人并提供担保人,与住房保障部门共同签订公共租赁住房租赁合同;保障对象为新就业和外来务工人员的,由保障对象作为承租人、用人单位作为担保人,与住房保障部门共同签订公共租赁住房租赁合同。市经济技术开发区、街道、乡镇、企事业单位投资建设的公共租赁住房,优先提供给本辖区或本单位的新就业和外来务工人员租住。

  (三)租赁要求

  公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限一般为3年。承租人应当按照合同约定合理使用住房,及时缴纳租金和其他费用。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的,可以申请续租。公共租赁住房产权部门应当承担物业管理责任,为承租人提供日常居住服务,公共租赁住房物业管理、有偿服务等费用由承租人负担。

  (四)退出管理

  承租人合同期满或在租赁期内已经不再符合租赁条件以及承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的,应当退出公共租赁住房。承租人违反规定使用公共租赁住房的,应当责令退出。违反规定套取公共租赁住房的,解除租赁合同,收回房屋,3年内不得再申请。

  (五)租金收入

  政府投资建设的公共租赁住房租金收入,按政府非税收入管理规定缴入同级国库,实行“收支两条线”管理;租金收入专项用于公共租赁住房的维护、管理和投资补助,结余部分用于偿还由政府投资建设的公共租赁住房贷款。

  (六)物业管理

  建立多元化的运行机制,公共租赁住房可由实施机构直接组建国有物业管理企业单位或选聘物业管理机构,负责公共租赁住房日常管理和维修等工作。公共租赁住房所在地公安部门应当加强对外来务工人员的治安管理,规模较大的公共租赁住房小区还应建立社区、公安、计生、社保等机构联动的物业平安服务中心,协同做好外来人口等管理工作。

  八、监督管理

  (一)强化责任

  各级政府是公共租赁住房工作的责任主体,要把加快推进公共租赁住房建设摆上重要议事日程。要切实加强组织领导,明确工作责任,健全住房保障管理机制和工作机构,落实人员和经费,认真扎实加以推进。市住房保障和房产管理局是全市公共租赁住房的行政管理部门。市住房保障发展中心是市级财政投资建设公共租赁住房的实施机构。市发展改革、监察、财政、国土资源、规划等有关部门按照各自职责,协同做好市区公共租赁住房保障工作。

  (二)加强考核。

  自2010年起,将公共租赁住房建设纳入市政府对各县(市)、区政府、市经济技术开发区管委会目标管理考核重要内容,把公共租赁住房目标任务的完成情况与各县(市)、区住房保障和改善民生实绩挂钩。市政府将对公共租赁住房的规划、项目、土地、资金、税收等政策落实以及目标任务完成情况进行监督检查,并定期通报结果,使城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员得到住房改善的实惠。

  (三)出台政策

  各县(市)、区可根据本意见,制定具体实施办法。各地已经出台的政策性租赁住房、租赁型经济适用住房、经济租赁住房、农民工公寓(集体宿舍)等政策,与本意见规定不一致的,按本意见进行调整。