通州区政府办公室关于进一步提升全区物业管理工作的实施意见

发布时间:2017-06-20 15:38:54字体:[ ][打印此页][关闭窗口]
各镇(区、园、街道)人民政府(管委会、办事处),区各委办局社,区各直属单位:为进一步提升全区物业管理水平,共同营造和谐文明的居住环境,促进物业管理行业持续健康发展,依据《江苏省物业管理条例》等相关政策法规,结合我区实际,特制定本实施意见。247581941649

  各镇(区、园、街道)人民政府(管委会、办事处),区各委办局社,区各直属单位:
  为进一步提升全区物业管理水平,共同营造和谐文明的居住环境,促进物业管理行业持续健康发展,依据《江苏省物业管理条例》等相关政策法规,结合我区实际,特制定本实施意见。
  一、总体要求
  坚持以便民、利民、惠民、安民为宗旨,以解决物业管理突出问题为导向,紧扣和谐宜居品质城市建设主线,规范物业服务,加强监督管理,优化发展环境,努力构建现代物业服务体系,打造设施完善、服务优质、管理到位、和谐宜居的人居环境。
  二、基本原则
  坚持专业管理与业主自治相结合、属地管理与行业监管相结合、社区管理与物业服务相结合、依法监管与分类指导相结合,按照“政府监管、市场主导、业主自治、综合施策”的思路,分步实施、重点突破、全面推进。
  三、工作目标
  到 2020 年,全区物业管理整体水平显著提高,主要指标位居全市前列,人民群众有更多获得感。
  ——社会满意程度明显提升。在全区基本实现物业管理全覆盖基础上,提升新建住宅小区专业化物业服务,加快老旧住宅小区水、电、气、消防和安防等基础设施达标提质改造,筑牢治安防范网络基础,逐步推行专业化物业管理,全区平安住宅小区和物业服务质量满意度达90%以上。
  ——常态监管水平明显提升。构建具有本地特色的物业服务体制,形成服务规范、管理有序、和谐文明的长效机制,实现物业服务标准化、规范化、常态化。
  ——行业整体形象明显提升。培育一批物业服务龙头企业,创建一批国家、省、市级物业管理示范项目。物业行业对全区经济社会发展贡献率稳步提升。
  ——业主参与程度明显提升。全区符合条件的住宅小区都必须成立规范的业主委员会。业主委员会及全体业主的主体意识、自我管理意识、物业服务消费意识和参与物业管理的主动性明显提高。
  四、主要措施
  (一)创新物业服务监管机制。
  1. 做实“三级管理”网络。深化“区级指导、镇(区、园、街道)主抓、社区(居委会)参与”的物业管理体制,完善“三级管理”网络。指导属地物业管理部门履行前期物业备案初审、住宅专项维修资金使用现场核准等下移管理职权,加强物管人员业务培训,提高业务水平和矛盾调解能力。各镇(区、园、街道)要明确物业管理工作机构,社区(村)配备专职社工。按照《条例》要求落实公安、城管等部门专职人员进小区,提升基层组织对住宅小区的治理能力水平。〔牵头单位:区住房城乡建设局,区公安局、城管局和各镇(区、园、街道)等配合〕
  2. 升级“三位一体”机制。以“三位一体+业主委员会”为抓手,进一步完善以业主委员会为主体、“单元长、楼长”为基础的网格化管理机制,实现业主委员会、楼长、单元长机制全覆盖。培育1 至 2 个物管小区优秀业主委员会示范点,实现物业公司与业主委员会双向融合整体联动。推进物业服务企业基层党建工作,充分发挥党组织思想引领、组织协调、服务指导“三个作用”。〔牵头单位:各镇(区、园、街道),区住房城乡建设局、区级机关工委配合〕
  3. 健全联动监管机制。建立健全全区物业管理行业诚信体系,动态更新企业信息,开通社会公开查询,选聘物业服务社会监督员,促进企业规范服务。各镇(区、园、街道)设立物业矛盾纠纷调处中心,实现与“12345”市民服务热线电话互联互通,将物业服务有效投诉纳入行业诚信体系,年度投诉受理办结率达95%以上。〔牵头单位:区住房城乡建设局,区司法局、“12345”市民服务热线办公室和各镇(区、园、街道)配合〕
  (二)强化设施设备源头管理。
  4. 保障设施设备维护。鼓励开发企业配套建设安防门禁、视频监控、垃圾分类、休闲娱乐、居家养老、汽车充电桩等设施设备,将小区物业设施设备和房屋质量纳入房地产开发企业信用等级评价范畴。实行质保期内物业设施设备和房屋质量预警制度,探索建立物业“质量保证金”制度。创新住宅专项维修资金管理机制,建立资金管理信息系统和手机APP方案,探索网络表决方式,推进维修资金管理更透明、更高效。〔牵头单位:区住房城乡建设局,区公安局、城管局、财政局、规划分局和各镇(区、园、街道)配合〕
  5. 创新物业承接查验。严格按照《物业承接查验办法》,制定符合我区实际的小区物业承接查验规定,推行各镇(区、园、街道)、社区(村)、开发企业、物业服务企业共同参与移交物业设施设备,坚决杜绝“带病”交付问题。探索引入第三方机构,全程介入物业承接查验。〔牵头单位:区住房城乡建设局,各镇(区、园、街道)配合〕。
  (三)规范优化企业管理服务。
  6. 巩固完善常态监管。强化日常监管,深入开展“421”整治行动(即每月度检查4次、通报2次、现场点评1次),进一步规范物业服务企业经营行为。通过发放现场整改通知书、约谈企业负责人、信用记录评价、建议限制及(吊)销资质等梯度处理方式,实现常态化监管。对问题突出的物管小区实施重点检查、跟踪督办,每周汇总“12345”市民服务热线、“阳光信访”、领导信箱等渠道投诉、举报的物业管理问题,对一周内连续反映两次以上的小区及每月市、区文明城市长效考核中排名最后的物业公司重点进驻检查,督促整改到位。〔牵头单位:区住房城乡建设局,区文明办和各镇(区、园、街道)配合〕
  7. 持续推动示范引领。深入开展物业服务企业“六比六争”(即比综合服务,争一流管理;比卫生保洁,争最佳环境;比秩序维护,争平安畅通;比设施维护,争管养到位;比公开透明,争规范服务;比小区创建,争示范优秀)活动,评选和培育 10个“物业服务样板小区”,复制推广物业管理先进模式。有序引入物业服务“第三方评估”机制,科学评价企业物业服务合同的履约率和业主满意度。〔牵头单位:区住房城乡建设局,各镇(区、园、街道)配合〕
  8. 推进阳光物管建设。推进小区物业服务“五个公开”(即公开公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、公共水电费分摊情况)制度,让业主“心中明白、消费清楚”。增加人性化、亲情化物业服务项目,实现企业与业主的感情融合,提高物业服务企业的亲情化服务水平。广泛开展“物业管理,你我同行”主题活动,组织各物业服务企业邀请小区业委会、业主代表等,检查小区综合管理、安全管理、设施设备运行管理等情况,全程公开透明、主动接受监督。〔牵头单位:区住房城乡建设局,区发展改革委(物价局)和各镇(区、园、街道)配合〕
  9. 加快诚信物管建设。加大物业企业信用考核力度,建立物业管理项目经理个人信用考评体系。结合“421”整治行动每季度开展一次综合考核,考核结果在相关媒体公示,年终按信用考核综合分值排定前5名“红榜”企业和后3名“黑榜”企业。择优推荐“红榜”企业参加物业项目招投标,扶持企业做大做强。对“黑榜”企业实行约谈警示和资质管理挂钩,取消企业参加下一年度全区物业项目招投标资格。完善物业服务企业选聘、退出机制及物业服务履约保证金制度。加强前期物业管理招投标监管,及时反馈信用评价等常态监管结果,加大常态监管结果的应用力度。〔牵头单位:区住房城乡建设局,区公管办和各镇(区、园、街道)配合〕
  10. 支持智慧物业建设。实施行政推动,运用市场化手段,发挥行业协会力量,引领全区物业行业发展“互联网+物业服务”。参观学习物业管理先进地区商务运营及收费智能化模式,引导物业服务企业探索引进“移动互联网+”发展路径,鼓励企业探索基于“互联网+物业服务”的增值服务新业态和多元发展新模式,推动物业服务链向社区服务、社区商务、房屋租售、居家养老等领域延伸,加快物业服务向现代服务业转变。〔牵头单位:区住房城乡建设局,各镇(区、园、街道)配合〕
  (四)培育业主自我管理能力。
  11. 提高业主自治能力。按照业主大会和业主委员会指导规则,明确业主委员会的职责、权利和义务。各镇(区、园、街道)、社区(村)指导召开业主大会、选举业主委员会。对暂不具备条件成立业主委员会的,由各镇(区、园、街道)牵头组建物业管理委员会代行业主委员会管理职能并向业主公示。制定完善业主委员会评价考核标准,建立业主委员会成员诚信档案,由社区(村)牵头加大对业主委员会履职的指导和监督。〔牵头单位:各镇(区、园、街道),区住房城乡建设局、发展改革委(物价局)配合〕
  12. 规范公共收益管理。规范住宅小区业主委员会公共收益收支使用管理,加强财务监管和审计,每半年公示一次小区公共部位受益收支情况,接受业主监督。〔牵头单位:各镇(区、园、街道),区发展改革委(物价局)、住房城乡建设局配合〕
  13. 提升业主诚信意识。引导业主遵守管理规约,正确行使权利,积极履行义务。支持业主委员会建立业主个人诚信档案,纳入社区统一管理。不履行业主义务、不遵守管理规约、不交纳物业服务费的业主不得进入业主委员会。逐步建立二手房交易过户前物业缴费提醒机制。加强物业收费矛盾调处,区人民法院建立完善物业费诉讼案件诉前调解机制及快审快结“绿色通道”,建立物业公司和业主违约双向征信体系。运用市、区惩防办“机关党员干部社区表现函调”工作平台,引导党员干部带头缴纳物业费。
  引导业主树立“花钱买服务”理念,自觉缴纳物业服务费。〔牵头单位:各镇(区、园、街道),区法院、住房城乡建设局、发展改革委(物价局)、不动产登记交易中心配合〕(五)着力破解物业管理难题。
  14. 保障电梯安全运行。严格落实电梯年检制度和安全质检责任,细化电梯年检指标,建立电梯维保单位诚信系统,定期向社会公示。将电梯故障维修纳入应急维修情况范畴,直接使用维修资金。加强电梯安全信息化、数据化、智能化管理,进一步提升电梯维保单位信息化监管水平。试点购买电梯安全责任保险,逐步实现电梯运行实时在线监测,降低电梯故障率,有效遏制电梯事故的发生。〔牵头单位:区市场监管局,区住房城乡建设局和各镇(区、园、街道)配合〕
  15. 加强小区停车管理。新建小区停车位严格按照相关规划规定配置,物业区域规划建设的停车位,应优先满足业主停车需求,开发企业未出售的车位,优先满足业主租用。对部分老旧小区实施改造,增加停车位解决停车难问题。加强小区车位管理,制定停车管理规约,切实做好物业小区内车辆停放秩序维护,整治长期违规停放的“僵尸车”,规范停车收费行为。〔牵头单位:区公安局,区住房城乡建设局、发展改革委(物价局)、规划分局和各镇(区、园、街道)配合〕
  16. 加大小区执法力度。推动部门执法进小区活动,努力将省物管条例中规定的城管、公安、市场监管、环保、卫生、规划等部门对物业管理区域内的监督管理和执法职责落到实处,着重解决物业小区违章搭建、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住改商等突出问题。区城管部门牵头,各镇(区、园、街道)配合,在全区住宅小区有序开展违法违章建设及小广告等专项整治活动;区公安部门牵头在全区住宅小区有序开展家庭宠物专项整治;区消防部门牵头在住宅小区开展消防设施设备检查督查工作;物业服务企业要加强配合,及时劝阻和报告违法违章行为,积极协助执法部门依法处置。〔牵头单位:区城管局、公安局、消防大队,区住房城乡建设局和各镇(区、园、街道)配合〕
  17. 化解物业服务纠纷。建立多层次、立体化的矛盾纠纷调解网络,构建区物业矛盾调处指导中心、各镇(区、园、街道)物业纠纷调解联席会议制度、社区(村)人民调解委员会和业主委员会自治调解四级物业管理纠纷调解工作体系。各相关职能部门要积极配合、参与人民调解工作,促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解衔接互动,开通司法审判绿色通道,及时化解物业服务纠纷。〔牵头单位:各镇(区、园、街道),区公安局、法院、司法局、信访局、住房城乡建设局配合〕(六)强化物业管理工作保障。
  18. 加强组织领导。建立健全全区物业管理工作联席会议制度,负责全区物业管理组织领导、综合协调、制度建设,系统研究解决重点难点问题,联席会议办公室设在区住房和城乡建设局;进一步明确工作目标和部门职责,建立责任清单,加强分工协作,强化责任落实,协同解决物业管理难题,形成物业管理工作的最大合力。各镇(区、园、街道)也要建立相应的物业管理工作联席会议制度,负责组织领导、综合协调本辖区内物业管理工作。〔牵头单位:区住房城乡建设局,区相关部门和各镇(区、园、街道)配合〕
  19. 加大宣传力度。加强物业管理政策宣传,通过传统媒体专栏、新媒体(微信、QQ 群)专题、社区宣传栏等多种宣传媒介,采取知识竞赛、业主恳谈日、“物业管理大讲坛”等多种活动形式,深入开展物业管理政策法规宣传活动,提升全行业依法依规管理服务的质量水平,提高全社会对物业管理政策法规的知晓率,引导市民群众自觉遵守物业管理规定,切实增强对物业服务的认同度,大力营造关心支持物业服务发展的浓厚氛围。〔牵头单位:区文明办,区住房城乡建设局和各镇(区、园、街道)配合〕
  20. 加大物管投入。区财政每年配套安排物业管理专项经费,纳入年度财政预算并建立常态增长机制,主要用于补助城区老旧小区托底管理、安置小区物业管理经费投入。区财政落实物业管理提升工作专项经费 80 万元(其中委托第三方专业检查费用 20万元,政策宣传费用8万元,奖励性引导资金50万元,办公费用2 万元)。各镇(区、园、街道)要统筹物业管理经费安排,加强物业管理宣传发动、小区环境治理、保洁保安保绿、公用设施维护、小区整治改造等方面的资金投入,尤其是无物业管理零散小区要确保实现“五有六无”的管理目标,即“有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有维修服务、有停车管理,无违章搭建、无毁绿种菜、无垃圾杂物、无乱贴乱画、无乱拉乱挂、无乱停车辆”。〔牵头单位:区财政局、各镇(区、园、街道),区住房城乡建设局配合〕
  21. 严格管理考核。把物业管理工作纳入对各镇(区、园、街道)“三城同创与村镇建设考核”的重要内容,定期督查,综合评定。各镇(区、园、街道)作为物业管理工作的责任主体,要将责任目标分解到社区(村),明确职责,落实责任,加强定期考核,确保物业管理工作落到实处。各镇(区、园、街道)、社区(村)加强对物业服务企业和业主委员会的日常考核,制定考核标准,定期开展检查考核和指导服务,并将考核结果向社会公布,作为物业服务企业信用等级评定和业主委员会履职评判的重要依据。〔牵头单位:区住房城乡建设局,各镇(区、园、街道)配合〕


  南通市通州区人民政府办公室
  2017年5月19日

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